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安徽会计网:关于营改增(不动产租赁及二手房销售)热点难点问题

2017-01-13 13:48:31 来源:安徽会计网

税务改革营改增已经全面实行,而很多人、很多企业对于营改增这一政策了解的还不是很透彻,并且在处理营改增税务的时候遇到了种种问题,安徽会计网整理汇总了关于营改增(不动产租赁及二手房销售)热点难点问题,希望对大家处理税务问题有所帮助。

1.营改增之后,个人转让购买满两年的住房免征增值税?请问时间节点怎么把握?

答:个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明书注明的时间的,以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

2.《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第六条中对于其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产,应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%,其中取得不动产时的作价是否包括购买时所支付的增值税(关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除问题请查看安徽会计网财税问答:纳税人转让不动产 缴纳增值税差额扣除问题)?

答:应包括纳税人购买不动产时所支付增值税。

3.个体工商户出租住房(房产证是个人名称),是否适用其他个人出租不动产的相关政策?

答:个体工商户出租住房,如房产证是个人姓名的,该房屋出租时适用其他个人出租不动产的相关政策。

4.营改增前租入不动产全部或部分再对外转租是否适用简易征收?

答:根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定,一般纳税人出租其2016年4月30日前租入的不动产,可选择适用简易计税方法,按5%的征收率计算应纳税额。

5.企业将不动产提供其他企业或个体工商户使用,按照收入进行分成,是按照不动产租赁征税还是按照企业或个体工商户经营的服务或商品适用的税目税率征税?

答:按不动产租赁服务征税。

6.其他个人发生销售或出租不动产的应税行为能否向税务机关申请代开增值税专用发票?

答:根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号)的规定,纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产,申请代开发票的,由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。因此,其他个人发生销售或出租不动产的应税行为,可以向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税专用发票。

7.纳税人专门从事二手房收购交易的,不同房产再销售时,有盈有亏,是合并计税,还是按照不同房产分别计税?

答:纳税人专门从事二手房收购交易的,再销售时区分不同房产取得时间计算其应纳税额。

(1)对2016年4月30日前取得的房产,不得合并计税,盈利的就其差额征税,亏损的不征税,亏损额不能冲减其盈利额。

(2)对2016年5月1日后取得的房产,一般纳税人按一般计税方法分别计算销项税额和进项税额,根据计算出的应纳税额扣减在地税预缴的税款后的余额向国税机关缴税;小规模纳税人比照第(1)种情形计算缴纳增值税。

注:上述问题解答仅供参考,具体执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。

8.某纳税人有多套2016年4月30日前取得的房产,销售或出租时能否部分选择简易计税方法,部分选择一般计税方法?

答:纳税人可以根据自身意愿,按房产证不同,选择适用简易计税方法或一般计税方法;一个房产证只能选择一种计税方法。

9.出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌,应如何缴纳增值税?

答:出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等,应按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

10.某单位自建房,无施工许可证、无施工合同、也无产权证,此房营改增试点前已经出租,其营改增后取得的房屋租赁收入能否适用简易计税方法计税?

答:按照实质重于形式的原则,该房屋租赁收入可以选择简易计税方法计税。

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