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哪些可作为财税[2016]140号中规定的征地和拆迁补偿费用

2017-08-28 16:30:13 来源:安徽会计网

哪些可作为财税[2016]140号中规定的征地和拆迁补偿费用,土地前期开发费用抵减销项税额?

增值税销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1 11%)

财税[2016]140号:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

问题:财税[2016]140号中规定了“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。但是对征地和拆迁补偿费用,土地前期开发费用都包含哪些内容没有明确。想问下高老师所得税和土地增值税中规定的土地征用费及拆迁补偿费包含的内容(大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出)等是否都可以作为增值税中对征地和拆迁补偿费用的依据,在计算销项税额时抵减销项税额?财税[2016]140号中所指的土地前期开发费用又指哪些内容?是否和所得税中所指的前期工程费(项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用)等同?

所得税中:国税发[2009]31号第二十七条  开发产品计税成本支出的内容如下:

(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

(二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

土地增值税中:财法字[1995]006号:

土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

答:土地增值税、企业所得税的文件不适用于增值税。财税[2016]140号文件规定:“《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中‘向政府部门支付的土地价款’,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。”

上述规定应理解为:为取得土地使用权而发生的向土地所有者支付的费用。如果通过公开招拍挂方式受让的净地,仅指土地出让金。如果是毛地,企业缴纳的出让金通常小于净地的出让金,这种情况下,政府会要求企业承担本应由政府承担的一级土地开发的成本,包括拆迁补偿费和前期开发费,其中的前期开发费是指一级土地整理的成本。

房地产企业缴纳的契税不属于向土地所有者支付的价款,不得用于抵扣销售额。

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