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夫妻之间房产更名需要缴纳契税吗?

2019-02-21 09:55:13 来源:安徽会计网


购房对于每个家庭来说都是件大事。很多夫妻购房后出于各种需求对房产证进行更名是十分常见的现象,而婚后想在房产证上加上另一方的名字的做法更是屡见不鲜。但具体有关房产证加名字是否需要缴纳契税呢?是不是房屋权属发生变化都可享受免征优惠?

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政策规定

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契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括:土地使用权出售、赠与和交换,房屋买卖,房屋赠与,房屋交换等。

    财政部、国家税务总局《关于夫妻之间房屋、土地权属变更有关契税政策的通知》(财税〔2014〕4号)对契税做出了相关规定,明确在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。

此次发布的政策除“加名”免征契税以外,对其他3种夫妻之间房屋、土地权属变更形式,也给予免征契税优惠。这主要出于4个方面的考虑:第一,婚姻关系存续期间夫妻双方自愿变更房屋、土地权属,一般不涉及资金或其他权益的往来,不能简单视同于买卖、交换或赠与行为。第二,夫妻之间房屋、土地权属变更是房地产在家庭内部的调整,在目前房地产是社会上大部分家庭主要财富的情况下,有必要给予一定的照顾。第三,夫妻之间房屋、土地权属变更相关契税政策社会关注度较高,给予减免符合民意。第四,对4种变更形式实行统一的契税政策,便于地方财税机关掌握政策,征管操作也较为简单。

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案例分析

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案例1:小汪结婚前自行购买房屋一栋,而后与小洪结婚了。两人结婚后,小洪要求小汪将婚前自购的房屋加上自己的名字。请问这次房产证上加上名字,小洪是否需要缴纳契税?

    分析:《中华人民共和国婚姻法》第十八条规定:有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:一方的婚前财产;一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;一方专用的生活用品;其他应当归一方的财产。

而根据财税〔2014〕4号规定:在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。因此小汪婚前自购房屋,婚后加小洪名,免征契税。

案例2:小谢和小林结婚后,小谢独自付款购买了一套房屋。他缴纳契税并办理了房产证,但房产证上只登记小谢一个人名字。小林知道后,就要求小谢在他购买的这套房屋要加上自己的名字。产权证上加了小林名,小林是否需要缴纳契税?

分析:《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定:夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:工资、奖金;生产、经营的收益;知识产权的收益;继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。可见夫妻婚姻关系存续期间,如无特别约定,房屋、土地权属应归夫妻双方共有,形式上可能房屋产权证或土地使用证权益归属人为夫妻一方,但实质上述房屋产权或土地使用权权益归属人为夫妻二人,因此,通过变更为双方共有,但相应权属并没有转移,不征契税。小林的情况即属于此类情形,不征契税。

值得一提的是,离婚时变更原夫妻财产产权人名字,如因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方,同样不需要缴纳契税。

夫妻在婚姻关系存续期间购买的房屋属于夫妻共同财产,因此在离婚时每人各享有一半的产权。夫妻在离婚时办理房屋产权登记过户可以选择如下两种方式:一种是在离婚前变更,另一种是在离婚后变更。在离婚前变更产权人名字是不用缴纳契税等各种费用的,因为这时房屋仍然是夫妻共有财产,登记在一方名下的房屋仍为双方共有财产。那么,在离婚后变更产权人名字是否需要缴税呢?答案是对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。因此,夫妻离婚后办理房屋转移,只要能提供离婚判决或离婚证等能证明夫妻确已离婚的有效文书,则同样不需要缴纳契税等费用,因为由于离婚引起的房屋过户不是房屋买卖行为。

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