租金减让的财税处理

受疫情影响，很多财务人员需要面临租金减让的会计处理。6月19日财政部印发《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》的通知（财会〔2020〕10号），明确了特殊时期租金减让简化处理的相关规定。

一、租金减让的三种情形

租金减让主要包括租金减免、延期支付以及两者组合等三种情形。

1、租金减免。租金减免直接减少双方现金流入或流出金额，出租方在会计上应减少收入金额的确认与计量，承租方在会计上应减少成本或费用金额的确认与计量。

2、延期支付。租赁付款额不变，如果不考虑资金的时间价值，延期支付不影响出租方收入金额的确认与计量，不影响承租方成本费用金额的确认与计量。

下列两种情形，租金减让导致租赁对价基本不变但支付时点延迟，属于延期支付租金的特殊情形：

一是在减免一定期间租金的同时等量调增后续租赁期间租金。如减免2020年1—6月份20%租金，同时等量调增7—12月份租金，租赁付款额总量未变，但支付时点推迟，视为延期支付租金。

二是在减免一定期间租金的同时将租赁期延长不超过减免期的期间并收取等量租金。如甲乙双方签订的租赁合同，约定每月租金10万元，2020年6月30日为合同到期日。受疫情影响，双方约定免收2020年4—6月份租金，同时延长租赁期限3个月，每个月收取租金10万元。较合同修改前，租赁付款额总量未发生变化，只是支付时点推迟，视为延期支付租金。

3、租金减免与延期支付的组合。下列两种情形，租金减让导致租赁对价减少且支付时点延迟的，属于租金减免与延期支付的组合：

一是在减免一定期间租金的同时减量调增后续租赁期间租金。如减免2020年1—6月份20%租金，同时按10%比例调增7—12月份租金，则租赁付款额总量减少，同时支付时点推迟。

二是在减免一定期间租金的同时将租赁期延长不超过减免期的期间并收取减量租金。如甲乙双方签订的租赁合同，约定每月租金10万元，2020年6月30日为合同到期日。受疫情影响，双方约定免收2020年4—6月份租金，同时延长租赁期限3个月，每个月收取租金8万元。较合同修改前，租赁付款额总量减少6万元，同时支付时点推迟。

二、简化处理方法应同时满足哪些条件？

依照财会〔2020〕10号规定，租金减让可以选择简化处理方法，应满足的条件可以概括为：一个前提条件和三个必须条件。

一个前提条件

只有按照《企业会计准则第21号—租赁》(包括2006年颁布的准则及2018年修订后重新颁布的准则)对租赁业务进行会计处理的才能选择适用简化处理方法。执行《小企业会计准则》及《企业会计制度》的企业不能选择适用。

三个必须条件

一是减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变。其中，租赁对价未折现或按减让前折现率折现均可。如何理解？

1、比较租赁对价是否发生变化，可以用未折现的应付租赁付款额进行比较，也可以用租赁付款额的现值进行比较，如为后者，折现率应为减让前折现率，即折现率保持不变。

2、租金减免一定会使租赁对价减少。租金延期支付，在考虑资金时间价值的基础上，会减少租赁对价；如果不考虑资金时间价值，租赁对价不变。

结论：通常情况下，租金发生减让，租赁对价较减让前不会增加，只能是减少或基本不变。所以，发生租金减让，基本能够满足减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变这一必须条件。

二是减让仅针对2021年6月30日前的应付租赁付款额，2021年6月30日后应付租赁付款额增加不影响满足该条件，2021年6月30日后应付租赁付款额减少不满足该条件。

简化处理方法仅适用特定时期发生的租金减让。2021年6月30日后应付租赁付款额无论是增加还是减少，均不影响2021年6月30日前的租金减让是否可以选择适用简易处理方法。

三是综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。

除租金减免或延期支付外，租赁合同的其他条款发生重大变化，不能选择适用简化处理方法。

三、简化处理：必须适用还是选择适用？

依照财会〔2020〕10号规定，同时满足简化处理条件的租金减让，企业可以按照《企业会计准则第21号—租赁》进行会计处理，也可以选择简化处理方法。

企业选择采用简化方法的，不需要评估是否发生租赁变更，也不需要重新评估租赁分类。企业应当将该选择一致地应用于类似租赁合同，不得随意变更。