房地产业《营改增税负分析测算明细表》填报指南

营改增申报指引---房地产业《营改增税负分析测算明细表》填报指南

自2016 年6 月申报期起，由主管税务机关确定的，从事建筑、房地产、金融和生活服务等经营业务的增值税一般纳税人，应当在办理增值税纳税申报时，填报《营改增税负分析测算明细表》。

填写案例

需要说明的是：为方便计算和理解，案例计算和填表过程都是取整数，未精确到元至角分，纳税人填表格时，须按要求精确到元至角分。除标注为不含税销售额的外，其他均为含税销售额。

【案例】

C 房产公司为增值税一般纳税人，2016 年6 月份发生以下业务：

1．6 月10 日销售本公司自行开发的商品房一套，取得销售不动产收入555 万元，并开具发票、办理交房手续，该项房产项目是5 月1 日开工的项目。

2．6 月20 日支付建筑公司建筑安装工程费，收到增值税专用发票注明金额200 万元，税额22 万元。

（一）增值税申报

对C 公司来说，6 月份发生的业务按照一般计税方法应分别计算销项税额和可扣除的进项税额，按照11%的税率计算应纳税额。

按照纳税义务发生时间的规定，C 公司应于办理交房手续的当天确认收入，6 月份的销项税额＝555÷（1+11%）×11%＝55（万元）；

同时，C 公司购进的建筑安装工程费可以凭取得的增值税专用发票抵扣，所以6 月份的进项税额为22 万元。

所以，C 公司6 月份（所属期）的增值税应纳税额为55－22＝33（万元）

（二）税负分析测算明细表

第一步，选择应税项目代码及名称，根据《营改增试点应税项目明细表》列明的项目进行选择，C 公司选择“090100 销售不动产建筑物”。

第二步，选择应税项目适用的增值税税率或征收率以及对应的营业税税制下的营业税税率，C 公司选择了“090100 销售不动产建筑物”后，就有11%和5%两档增值税税率（征收率）可以选择，C 公司应选择11%，营业税税率则选择5%。完成这一步后，C 公司填表的情况如下：

第三步，增值税应纳税额的测算。分别填写不含税销售额，服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额，其他项目根据表内公式和申报表有关内容自行计算。

C 公司本期应税项目不含税销售额为500 万元，实际扣除金额为0，仅发生不动产销售业务，则第7 栏增值税应纳税额（测算）＝55÷55×33＝33（万元）。其他各项计算结果如下：

最后一步，营业税应纳税额的测算。分别填写原营业税税制下服务、不动产和无形资产差额扣除项目的期初余额和本期发生额，其他项目根据表内公式和申报表有关内容自行计算。C 公司本期无营业税下可扣除项目，其他各项计算结果如下：

最终，C 公司填写的《营改增税负分析测算明细表》如下：